Les ventes de logements anciens ont baissé de 18 % au 3 ème trimestre 2023 sur les douze derniers mois, selon les notaires. Un marché immobilier en repli qui n’a pas provoqué d’effondrement généralisé des valeurs, le prix des appartements régressant seulement de 2 %.
Des ventes de logements anciens qui dévissent, des prix de vente qui s’ajustent… Le marché immobilier est entré dans une zone de turbulences durable. Les chiffres dévoilés lors de la conférence de presse du Conseil Supérieur du Notariat sont éloquents : les ventes de logements anciens ont reculé de 18 % à fin septembre 2023 sur douze mois glissants, retrouvant un niveau proche de celui observé en 2017.
Une diminution, amorcée depuis juillet 2022, qui s’explique avant tout par la remontée brutale des taux de crédit immobilier, ces derniers étant passés de 1,1 % en 2021 à près de 3 % puis 4 % en 2023. Frédéric Violeau, notaire en charge des statistiques immobilières nationales, souligne : « Rien ne permet d’envisager que cette tendance s’arrête immédiatement. Nous constatons un atterrissage historique des volumes de transactions ».
Très marquée, cette tendance baissière n’a pas touché l’Hexagone de manière uniforme. C’est notamment l’Ile-de-France qui a été la plus impactée avec une chute des transactions de 27 % en Seine-et-Marne et 24 % dans le Val d’Oise. En province, certains départements ont bien mieux résisté, à l’image du Puy-de-Dôme (- 11 %) ou du Haut-Rhin (- 3 %).
Baisse de prix différenciée entre l’Ile-de-France et la province
La diminution du nombre de ventes a logiquement exercé une pression à la baisse sur les prix. On assiste toutefois à un véritable découplage entre l’évolution des prix des logements en région parisienne et en province. Alors que les valeurs ont régressé de plus de 5 % en Ile-de-France, elles se sont dans un premier temps stabilisées en province (+ 0,5 %).
Phénomène identique sur le marché des maisons où la région capitale accuse un repli marqué face à la province. Ce fléchissement des prix comme des ventes de maisons en Ile-de-France marque la fin de l’engouement exceptionnel consécutif à la crise sanitaire. L’origine de ce revirement ? « L’énergie qui pèse sur les budgets de chauffage, sans oublier le coût des carburants au quotidien », analyse Elodie Frémont, notaire à Paris.
Hausse des ventes de logements classés F et G
La performance énergétique des logements, mesurée par le DPE, influe désormais directement sur la fluidité des ventes. Les logements énergivores classés F et G ont ainsi représenté 15 % des ventes au 3 ème trimestre 2023, contre 11 % deux ans auparavant. L’interdiction progressive de louer les passoires thermiques a accéléré la mise en vente de ces biens par des bailleurs refusant d’engager d’importants travaux d’isolation.
La valeur verte pèse sur les négociations
La « valeur verte des logements » module désormais le comportement des acheteurs : décote significative pour les biens très consommateurs d’énergie, maintien ou surcote pour les habitats sobres. Les baisses de prix négociées sont d’ailleurs plus prononcées pour les maisons individuelles que pour les appartements collectifs, confirmant le réalisme accru des acquéreurs.